各县（市、区）人民政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会，市直有关单位：

《进一步优化上饶市房地产高质量发展政策措施》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

2025年12月31日

进一步优化上饶市房地产高质量发展政策措施

为贯彻落实中央城市工作会议和中央经济工作会议精神，按照省委、省政府工作部署，着力稳定上饶市房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，进一步优化房地产高质量发展措施，更好满足群众刚性和改善性住房需求，结合我市实际，提出以下推动房地产高质量发展的若干措施。

一、优化商品住宅规划设计条件

1．加快推进高品质住宅建设。新出让商品住宅地块综合容积率严格控制在2.0及以下，并在符合城市风貌管控要求前提下，支持高品质住宅项目建设。鼓励企业按照《江西省高品质住宅规划建设参考指标》增加建设差异化、品质化商品住宅供给，打造一批“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子。对未开工的楼栋，在符合国土空间规划与公共利益的前提下，允许企业申请调整规划方案。

2．强化出让地块配套设施统筹。对拟出让地块周边已列入建设计划需同步建设的基础设施和公共服务设施在土地出让时予以明确；优先布局教育网点、托育服务设施。对项目周边公共服务设施已满足居民需求的，可按片区进行统筹，避免重复建设。

3．优化商品住宅建筑层高设计约束条件。房地产项目标准层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.6米；如层高超过3.6米，则按该层水平投影面积的K倍（K=h/3，h为建筑结构层高）计算建筑面积并计入容积率。

4．优化容积率计算规则。对按要求配建并无偿移交的幼儿园、社区嵌入式托育服务设施、社区管理服务设施、社区居家养老服务设施等建筑面积不纳入项目容积率计算范围，风雨连廊、绿化平台、架空层等不计入容积率。小区出入口大堂（仅作为公共共享空间）不计入容积率和产权登记面积；独立于建筑之外的，地下室出地面的有顶盖坡道、地下室出室外地面的楼梯及电梯井不计入容积率和产权登记面积。鼓励企业结合市场需求自主下调容积率，居住用地的容积率不得低于或等于1.0。

5．优化车位配比政策。优化新出让地块商品住宅项目机动车停车位配建标准，户均建筑面积在100平方米以上的住宅小区，机动车停车位按不少于1.0个车位/户配建；户均建筑面积在100平方米以下的住宅小区，机动车停车位按不少于0.8个车位/户配建。住宅小区的非机动车停车位按不少于1.2个车位/户配建。积极探索新开发项目地下车位销售和不动产权登记工作。

二、优化国有建设用地供应

6．编制“十五五”住房发展规划，完善“人房地钱”联动机制。土地供给强化市级统筹，实施差异化的房地产用地供应策略，对商品房去化周期较长的区域，暂停或压减商品房用地供应；对需求支撑较强的区域优先推出适配改善型产品的优质地块，优先推动基础设施、商业、教育等配套齐全的地块供应。优化住宅用地评估方法，充分考虑周边商品房销售价格合理确定土地评估价。

7．优化土地出让机制。积极探索“带规划设计方案出让”方式供应土地，探索“竞地价+竞品质”组合机制，激励房地产开发企业提升产品品质。

8．探索城市更新土地供应方式。属地政府结合单元详细规划和城市体检结果，在调研论证的基础上，合理确定土地出让及更新改造方案，可将市政基础设施、公共服务设施等配套要求纳入供地方案，在土地评估时综合考虑建设成本，并引导市场主体参与同步建设。城市更新片区及存量用地盘活项目，根据政策和资金导向，结合城市更新改造方案，尊重历史、尊重现实，合理优化规划指标。

三、优化金融税费支持

9．巩固和扩大房地产融资协调机制工作成效，扩大“白名单”项目覆盖范围，对符合条件的新增和存量房地产项目应进尽进、应贷尽贷。进一步落实“一地一行一策”要求，通过加强政银企三方联动，为企业开发建设提供融资支持，按建设周期适当延长房地产开发贷款年限，优化贷款审批程序，合理确定贷款利率水平，对开发贷款资金封闭管理，缓解房地产开发企业资金压力，降低融资风险。在财政资金存放政策中统筹考虑金融机构对房地产行业的支持力度。

10．降低商业性个人住房贷款首付比例。商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付比例为不低于15%，支持金融机构在政策范围内自行确定首付款比例和利率。协同金融机构优化按揭贷款流程，提高银行放款效率，缓解企业流动性压力。

11．优化公积金贷款政策。支持可提可贷住房公积金购买新建商品住宅。对首次使用住房公积金贷款购房的缴存职工，贷款上限调整为100万元；再次使用住房公积金贷款购房的缴存职工，贷款上限调整为90万元；使用住房公积金贷款购房的三孩家庭，或者购买装配式建筑住房、立体生态住宅、星级绿色建筑、大面积新建商品房的家庭，允许在贷款上限的基础上，贷款额度上浮20%；缴存职工若购房前24个月内出售存量住房的，最高贷款额度上浮20%；同时符合上述多种贷款额度上浮情形的，仅允许享受1次贷款额度上浮。购房提取申请时限由原购房后1年放宽至购房后2年；全款购买自住住房的，自取得不动产权证书后5年内可每年申请提取一次住房公积金。允许新市民、青年人和灵活就业人员通过足额补缴6个月等方式，取得贷款资格；允许通过补缴方式提高公积金贷款额度。将住房公积金贷款存贷挂钩倍数由原20倍提高至30倍。

12．对新签订商品房预售资金监管协议的项目，银行不再收取商业按揭贷款保证金，并适度降低公积金贷款保证金收取比例。

13．落实交易税费优惠政策。降低房地产企业土地增值税预征率，其中住宅预征率为1%，其他类型房产预征率为2.5%，保障性住房不预征土地增值税；允许分期办理土地证的项目分期缴纳对应部分的契税；税务部门会同当地住房和城乡建设部门、自然资源部门，原则上每年对二手房交易价格进行区域性综合评估，合理调整存量房交易计税价格，简化办税流程，打通房产置换链条。

14．积极探索现房销售。落实白名单制、项目公司负责制、主办银行制、现房销售制“四大改革”，牢牢守住不发生新的烂尾楼“一个底线”。鼓励房企进行现房销售，新推出的现房销售项目，城市基础设施配套费、预征土地增值税等费用，企业可申请延期至取得现房销售备案前缴纳。

四、优化预售监管措施

15．对新建商品住房预售资金重点监管部分，继续按8%比例核算；在预售监管资金最少保留2%比例前提下，支持使用商业银行出具的不可撤销见索即付性独立保函。

16．房地产项目融资贷款主办银行与预售资金监管账户开立行不一致的，预售资金监管账户应变更至主办银行。

五、优化房地产市场环境

17．优化新建商品房项目审批服务。全面推行“拿地即开工”，允许新出让土地分期分宗办理相关手续；对用地面积60亩以上且具备分期开发建设条件的项目，允许在缴纳50%以上土地出让金后，分期办理不超过已缴纳出让金比例的土地不动产权证、用地规划、工程规划、施工许可等手续，分批开发预售；首期土地不动产权证仅限用于办理预售许可。对60亩以上不具备分期开发条件的项目及用地面积60亩以下的项目，在缴清50%以上土地出让金后，允许在使用土地证明材料容缺的情况下，办理不超过50%容积率的建设工程规划许可证和施工许可证，在缴清土地出让金后方可预售。

全面优化预售许可办理流程。对新开发建设的商品住房项目开发投资比例达到25%以上、主体结构施工形象进度达到±0以上，并已明确施工进度和竣工交付日期、办理了土地不动产权证的，即可办理预售许可，但在达到规定预售形象进度前，须实行全额预售资金重点监管。

支持“一手现房”带押过户。对已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房（即一手现房），在完成房屋带押销售及网签备案等事项后，当事人可向不动产登记机构申请办理“一手房带押过户”相关业务。

18．进一步落实优化营商环境。全面落实“建设项目开工一件事”“水电气网联合报装一件事”“竣工验收一件事”，简化审批流程，提升办事效率。进一步完善水、电、气、网等服务机制，规范收费行为，降低房地产项目开发建设成本。

19．积极培育住房租赁市场。鼓励住房租赁企业收购、长期租用或受托经营闲置住房、库存商品房等作为租赁房源。允许将闲置或低效利用的商业办公用房、厂区宿舍楼等，在符合质量、消防安全的前提下改建为租赁住房，根据实际用途执行相应的水、电、气价格标准。鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司开展住房租赁业务，培育发展专业化、规模化的住房租赁企业。支持房地产开发企业从传统的开发销售向“租售并举”模式转变。

20．强化住房价格指导与监测。根据市场行情，调整新建商品住房销售价格。通过行业协会发布二手房成交参考价格，引导市场理性交易。建立健全新房与二手房价格动态监测机制，促进一、二手市场协调发展。

21．进一步规范房地产市场秩序。加强房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员的行为管理，全面落实行业备案与信用监管，形成“备案—监管—公示—服务”管理闭环。加强房地产经纪人员培训教育工作，推行经纪从业人员实名认证赋码。规范房地产经纪收费，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，建立市管部门、住建部门与网信部门的常态化沟通机制，严厉打击滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费、恶意竞争、恶意蹭炒误导公众等扰乱市场秩序行为。

22．常态化举办促销活动，联动商务、文旅等领域开展线下房产促消费活动。市、县联动，组织房地产开发企业积极开展各式“团购”优惠活动。强化行业协会协同赋能，充分发挥房地产业协会、物业协会在行业转型发展中的联动作用，建立“双协会”常态化沟通协作机制。以培训促管理，全面提升房地产开发行业和物业行业自治水平。

23．提高房产超市的综合服务效能。加强房产超市系统的建设与运营，设立线下实体服务窗口，提供购房政策咨询、房源信息发布、拼团看房购房等一站式闭环服务。打造线上房产超市，并鼓励企业入驻线上房产超市，拓展住房消费新渠道。市住建局和市自然资源局指导市国控集团搭建存量房交易资金监管平台和资金监管工作。

24．探索“以旧换新”模式。鼓励国有企业、开发企业、租赁公司等市场主体积极参与“收旧换新”，充分发挥经纪公司职能，实现“帮卖购新”。拓宽青年人购房的支持模式，探索采取“先租后售”或“共有产权”等方式，支持在我市有稳定工作的无房户青年购买自有住房。

六、优化征收拆迁安置途径

25．鼓励货币化安置。积极推进城中村改造、城市危旧房改造和城市更新，新的征拆安置方式原则上以货币化安置为主，鼓励各县（市、区）根据实际情况，因地制宜实施房票安置。

26．积极利用保障性住房再贷款和专项债等政策。支持县（市、区）通过市场化原则收购存量商品房用作保障性住房、城中村和危旧房改造安置房、人才住房、青年公寓等，并对符合政策支持条件的收购项目协同用好保障性住房再贷款和专项债资金。

七、优化相关配套措施

27．提前明确新建商品住房项目所属学区。按照就近入学原则，结合片区学位供给情况，在新建商品住房项目土地出让前，明确项目学区。

28．优化义务教育入学条件。对购买新建商品住房的业主子女，可凭已备案的新建商品房网签合同按照当年义务教育招生政策办理义务教育入学手续。

八、附则

29．本文件自2026年1月1日起在市中心城区（信州区、广丰区、广信区、上饶经济技术开发区、上饶高铁经济试验区）施行，有效期1年。此前我市出台的相关规定与本文件不一致的，以本文件为准。期间如遇上级政策调整，以上级政策为准。市中心城区之外的其他县（市、区）可结合实际执行。