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2015年上半年房地产市场点评:销售快速回暖 土地购置继续下滑
http://www.crei.cn  2015-07-14  来源:中国房地产信息网

一、上半年房地产市场走势综述

2015年上半年,在多重政策利好的刺激下,全国房地产市场运行状况有所好转,房屋销售指标一枝独秀,出现明显的V形反转,与此同时,房价销售价格指数开始企稳,部分城市房价环比出现上涨。然而,销售形势改善并没有带动新开工、土地购置等先行指标出现好转,上半年房屋新开面积和土地购置面积均出现较大幅度下滑,表明房地产企业对未来市场信心仍然不足,房地产开发投资增幅持续回落。

从各项指标实际增速与此前预测增速相比看,除销售指标好于此前预期外,其余各项指标增速均不及预期,这表明市场完全企稳仍需时间。但从销售类指标的情况来看,明显好于预期,表明当前的市场需求已被初步带动,特别是重点城市的销售需求释放程度更加显著。

 表1 2015年6月房地产市场主要指标实际值与预测情况对比

从6月各主要指标的增速上来看,在五项主要指标中有2项指标出现负增长,分别是商品房新开工面积和土地购置面积,房地产开发资金来源和商品房销售面积两项指标增速由负转正,房地产开发投资依然保持增长,但增速回落。从本月主要指标增速与上月指标增速的变化情况上来看,有3项指标出现上升,包括房地产企业资金来源、新开工面积、销售面积等,其中销售面积增速较上月提高4.1个百分点;房地产开发投资指标则继续保持回落,下降0.9个百分点,与上月的下降2.5个百分点相比减少1.6个百分点,投资出现企稳迹象。

2013年2月-2015年6月房地产主要指标增速变化情况

1.房地产开发投资增速平稳回落

2015年1-6月,全国房地产开发投资43955亿元,同比增长4.6%,与上年同期相比回落9.5个百分点,与上月相比回落0.5个百分点。其中,商品住宅完成投资29506亿元,同比增长2.8%,同比回落10.9个百分点。

6月份当月,全国完成房地产开发投资11663亿元,同比增长3.4%,增幅与上月相比加快0.9个百分点。其中,住宅完成投资7861亿元,同比增长2.8%,增幅比上月上升2.3个百分点。

2.当月资金来源微涨

2015年1-6月,房地产开发企业本年资金来源达58948亿元,同比微涨0.1%,增幅比上月回升1.7个百分点。其中,其他资金增长最快,实现24095亿元,增长2.0%;国内贷款最慢,下降4.1%。在其他资金来源中,个人按揭贷款实现7163亿元,同比增长10.0%。

6月份当月,房地产开发资金来源新增12982亿元,同比上涨6.5%,增速比上月加快4.9个百分点。其中,国内贷款新增2091亿元,增长9.2%,增速比上月加快25.6个百分点;个人按揭贷款新增1588亿元,同比增长35.7%,增速较上月加速22.7个百分点。

3.土地购置和新开工面积降幅较大

2015年1-6月,房地产开发企业土地购置面积为9800万平方米,同比下降33.8%,涨幅与上年同期相比回落28.0个百分点。6月份当月,房地产开发企业购置土地面积为2150平方米,同比下降42.2%,降幅较上月下降15.8个百分点。

2015年1-6月,全国商品房新开工面积为67479万平方米,下降15.8%,与上年同期相比,增速回升0.7个百分点。其中,商品住宅新开工面积为46891万平方米,下降17.3%。

6月份当月,商品房新开工面积为17174万平方米,下降15.0%,增速较上月回落2.3个百分点。其中,商品住宅新开工面积为11800万平方米,下降16.2%,增速较上月回落4.0个百分点;办公楼新开工面积为673万平方米,下降17.2%;商业营业用房新开工面积为2667万平方米,下降7.0%。

4.市场销售面积继续回升,待售面积增幅回落

2015年1-6月,全国商品房累计销售面积50264万平方米,同比增长3.9%。其中,商品住宅实现销售面积44389万平方米,同比增长4.5%。6月份当月,商品房销售净增14286万平方米,同比上涨16.0%,增速较上月加快1.1个百分点。其中,商品住宅实现销售12454万平方米,增长18.1%,增速较上月加快1.7个百分点。

从销售额上看,2015年1-6月商品房销售额实现34259亿元,同比上涨10.0%。其中,商品住宅实现销售额28941亿元,上涨12.9%%,增幅同比回升22.1个百分点。

从待售面积看,6月末全国商品房待售面积为65738万平方米,比2015年5月增加72万平方米,同比增长20.8%,增幅较上月回落2.2个百分点。其中,商品住宅待售面积为42834万平方米,同比增长19.3%,增幅比上月下滑2.6个百分点。

二、未来房地产市场走势研判

2015年上半年,房地产市场整体延续2014年的调整回落态势,投资增速持续下滑,土地购置意愿和房屋新开工面积出现较大幅度下降。但随着经济下行压力加大和房地产风险累积的原因,政府自2014年四季度起,出台了一系列促进房地产市场发展的政策措施,在这些有关政策的影响下,整体房地产市场销售形势迎来回暖契机。自2015年4月份起,全国房屋销售形势开始出现企稳回升迹象,5月份起,房屋销售面积当月增速出现正增长,5、6两月商品房当月销售面积同比分别上涨15%和16%,呈现较为明显的回暖特征。部分住房潜在需求较为旺盛的一二线城市回暖态势更加明显,出现“量价齐涨”的局面。

在政策整体趋于宽松的大背景下,预计未来房地产市场将迎来回暖,销售形势继续改善,投资增速预计会在三季度企稳回升。

     表2 房地产开发主要指标及预测情况





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