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如何通过统计数据看到真实的房地产市场——资金篇
http://www.crei.cn  2015-04-15  来源:《首都房地产》2015年第3期

房地产开发企业数量15年增4倍

在分析近15年全市房地产开发企业资金总量和结构变化之前,我们先看一下这些年的全市房地产开发企业数量的变化情况,因为开发企业的数量对开发资金规模有很大影响。数据显示,这15年来全市房地产开发企业数量增加了近4倍,而资金规模增长了8倍多。

总体来看,2000-2014年这15年间全市房地产开发企业数量变化经历了两次快速增长。

第一次是2004年,数量从1000余家一下快速扩张到了2000多家,这主要是我市土地招拍挂制度的实施,间接规范了房地产开发操作行为,同时也迎来了全市第一次房地产开发热潮。以至于2005、 2006年开发企业数量又猛增到了3000余家。其中,有1/3是外资和港澳台等外商投资设立的开发企业,但目前这一比例已不足10%。

第二次是2008年,数量一跃接近到3500家。这主要是由于我市出台了房地产开发项目必须在属地区县设立项目公司的相关规定,一时间众多大型房企在拿地后成立了不少项目公司。之后几年,随着全市房价持续快速增长,土地市场竞争日益激烈,土地价格和拿地门槛持续走高,不少中小型房企开始退出北京市场发展,而大型房企集中度越来越高,规模效应日益明显。

房地产业是资金密集型行业,资金支撑是其发展的重要基础。

通常,统计部门把房地产开发企业资金来源主要分为四大部分:国内贷款、利用外资、自筹资金及其他。

国内贷款占比三成 近期依然从紧

在近15年的全市房地产开发资金国内贷款(主要指国内银行及非金融机构贷款)一项中,我们看到, 2000年这一数额不足240亿元,而2014年已到了 2140亿元,15年增长了8.9倍,超过了全市同时期房地产开发资金总量的平均增长倍数。

此外,总体来看,国内贷款在资金来源结构占比中基本保持在三成左右,不同时期会有波动。在这15年中,国内贷款占比主要经历了两次较大的波动。

第一次是2000-2008年这9年,其中前6年国内贷款占比从30%逐步下降到了22%最低点, 2006年占比迅速回升到了27%的水平,并连续保持了3年。应该说,这一阶段全市房地产开发资金总体量级还不高,也就年均几百亿的规模,但国内贷款市场相对稳定。

第二次是2009-2014年这6年,众所周知 2009年是著名的“4万亿救市”释放年,货币流动性瞬间增大,全市房地产开发资金中的国内贷款数额一下突破了2000亿,并一度接近2400亿规模,比 2000年增长了近10倍,同时占比也接近了40%,总量和占比均达到历史最高值。但随后的2010年全国开始实行房地产调控,货币紧缩,国内贷款总量迅速下滑,环比降幅接近40%,占比也陡然下降到了25%,并且这一下降一直持续到调控更严的2011年。直到2012年才开始小步回升,2014年国内贷款规模重回2000亿水平,占比也提高到了30%以上。

今年以来,国内贷款总额和占比均呈现走低趋势。前2个月的规模仅225亿,同比前两年下降了四成多,占比仅为27%,这是近1年来该比重首次低于30%。尽管近期央行发布“降准降息“的利好政策,但在房地产开发国内贷款方面则表现出依然从紧的态势。

自筹资金稳步上升 占比接近三成

在房地产开发资金来源中,自筹资金主要包括各类房地产开发公司股东注资和房地产开发利润累计的自有资金、向母公司借款等等。

之前,我们介绍过,在2010年后全国实行房地产调控,房地产开发贷款紧缩,国内贷款占比持续低位徘徊。而同期我们看到,开发企业自筹资金数额在2010年以后整体保持在1500亿以上水平,比前10年高出近一倍,2013年甚至突破了2000亿大关。

同时,从2000-2014年,开发企业自筹资金占比从17%稳步提高到了30%,期间虽有波动,但整体走高趋势很明显。这说明,房地产开发融资渠道近些年正在被逐步打开、拓宽,其中最重要的渠道莫过于信托筹资。据有关数据显示,近几年我国信托融资的七成以上都进入到了房地产领域。但是,信托融资要比贷款成本高出很多,大多在15-20%之间,甚至更高。在部分地区市场下行的形势下,信托融资也产生了不小的风险,甚至有一些开发企业出现了资金链断裂、破产的情况,不过就北京来说,总体风险相对要小。

利用外资占比很小 规模持续走低

在房地产开发资金来源中,利用外资的规模相对较小,其发展在这15年间大致分为两个阶段。

第一阶段是2000-2008年,利用外资年度规模在40亿左右,相对稳定,2004年我市实行土地招拍挂的当年曾接近过50亿。不过,这一规模与国内贷款和自筹资金规模比起来,可以说是“小巫见大巫”了,占比也就1%左右。

第二阶段是2009-2014年,利用外资规模逐年下降,特别是2011年,年度规模仅2.6亿。尽管近几年有所回升,但也基本是在低位徘徊,占比也就 0.1%左右。

尽管以上数据显示,外资进入我市房地产开发的规模越来越小,但并不说明外资对北京房地产市场失去了信心,而是转换为其他隐蔽形式参与我市房地产开发,比如房地产投资基金、风险投资基金、参股房地产公司等等,因为他们更看好首都经济圈未来的发展。

其他资金来源 近几年有走低趋势

在房地产开发资金来源中,有一类资金来源非常特殊,这就是其他资金来源,其主要构成是定金及预收款,它占到其他资金来源比重的60-70%。

从近15年全市房地产开发其他资金来源占比变化看,基本保持在40-50%,其中2004-2007年连续四年保持在50-60%,处于高位,说明2004年我市实行土地招拍挂制度后,开发企业开发的项目销售回笼资金比较快,并能够形成滚动开发资金投入到下一个项目中去。但从2008年以后,这一占比陡然下降到44%,主要是受金融危机和奥运期间控制开发项目进度的综合影响。之后几年,随着全市房地产市场的快速复苏,房地产开发和销售效率也明显提高,但以定金及预收款为主的其他资金来源占比始终没有再回到50%以上,这里有一个重要原因就是我市在2010年出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》,并在2013年又出台了正式的《北京市商品房预售资金监督管理办法》,对开发企业的销售回款使用进行了严格的限制,可以说这项制度明显抑制了滚动开发的进程。

到去年底,全市房地产开发其他资金来源占比下滑至历史最低点,仅为41%。从今年前2月定金及预收款同比变化情况看,已经出现连续12个月的负增长,且2月达到最低值,负27%,可见今年房地产开发销售形势依然不容乐观。





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