半个月内，深圳两场豪宅法拍由于热度较高，点燃了市场情绪。

在4月3日的一场司法拍卖中，南山区沙河东路西沙河高尔夫别墅A02整栋房产获得493次出价，最终的成交价约1.6亿元，溢价率高达310%。而3月26日的4套法拍房拍卖，吸引了超8万人次围观。

深圳豪宅司法拍卖遭遇“疯抢”是个案还是普遍现象？背后的原因是什么？与此轮深圳楼市回暖是否有关？

有法拍房获493次出价，溢价率高达310%

根据京东拍卖平台信息，4月3日，深圳5套法拍豪宅均以高溢价成交。

最受关注的莫过于南山区沙河东路西沙河高尔夫别墅A02整栋房产，建筑面积约424平方米，起拍价约3906万元，评估价是4882万元。

该套房源热度较高，约3.4万人围观，共14人报价，获得493次出价，最终的成交价约1.6亿元，折合单价37.73万元/平方米，溢价率高达310%。

根据该项目不动产登记信息查询结果告知单，原业主2004年买入，登记价格约为513万元。

溢价率第二高的是福田区香蜜湖香梅路香蜜湖第一生态苑7栋119-1A，建筑面积319.7平方米，起拍价3091万元，获得104次出价，成交价约6417万元，溢价率107.6%。

而在2022年7月份，该小区一套建筑面积358.54平方米的房源司法拍卖时，成交价9198万元，溢价率为40%。

此外，南山区华侨城北片区香山街的纯水岸（五期）T（南1）组T18房, 建筑面积365.2平方米，起拍价8280万元，成交价约为1亿元；南山区海德三道瑞府43D房产，建筑面积398.27平方米，起拍价约5768万元，成交价约7401万元；福田区香蜜湖香梅路与红荔路交会处香蜜湖水榭花都（三期）鸣翠居2栋15B，建筑面积204.91平方米，起拍价2922万元，成交价4126万元。

而在这次拍卖的7天前（3月26日），深圳半岛城邦4套法拍房二拍，吸引了超8万人次围观和超过80人次报名，最终全部成交，且成交价接近市场价，其中3套法拍房单价超13万元/平方米。但在2个月前，这4套法拍房一拍时遭遇了流拍。

事实上，从去年11月底以来，深圳豪宅司法拍卖热闹起来，包括半岛城邦三期、红树西岸花园等小区在内的多套豪宅法拍房源均现高溢价成交。当年的11月28日，3套红树西岸花园的房源全部溢价成交，溢价率均超100%。

稀缺性、性价比成为法拍豪宅遭疯抢主因

在业内人士看来，深圳法拍豪宅火爆背后的一大原因是性价比，这些房子位置较好、供应少，非常稀缺，且法拍价格与同小区、周边项目市场价存在一定差距，因此吸引了不少购房者。

若论深圳知名的豪宅区，华侨城、深圳湾、香蜜湖定是榜上有名，而4月3日拍卖的5套房子恰好位于这三个区域。

以热度最高的沙河高尔夫别墅为例，溢价率之所以如此高，更多是因为该套别墅的稀缺性。该项目位于深圳湾，邻近深圳湾超级总部基地，在具体位置上，处于沙河高尔夫球场里，且是独栋产品，无论是地段、产品类型还是环境资源，都非常稀缺，保值性强。

南山区一位房产中介告诉记者，沙河高尔夫别墅的临湖独栋非常稀缺，目前该项目只有一套联排别墅在售。

另一位房产中介表示，沙河高尔夫别墅虽然产权只剩十年（40年产权），但是这些独栋房源，除了资不抵债被司法拍卖外，一般都不会放出来。这一次的法拍房尽管价格不低，但是仍低于之前的成交价。

纯水岸（五期）则位于华侨城豪宅区。上述中介表示，目前该项目有一套联排别墅报价1.8亿元，成交价可能会在1.5亿元左右，因此法拍房1亿元的成交价是低于市场价的。

对于当前深圳豪宅法拍市场的“大热”，上述中介称，除了产品自身优质外，今年深圳政策也逐渐宽松，出台了很多利好政策，且“金三银四”期间，市场本来就会好一点，基本是一年中最好的时候。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅分析称，近期深圳豪宅法拍房市场较为活跃，房源单价波动除市场因素外，受户型、楼层、景观乃至买家背景、心态等多方面因素影响，大幅溢价，不排除楼市新政对豪宅市场带来一定的提振作用，但更多的仍然是个案因素使然。

背后：3月份深圳二手房市场明显回暖

深圳法拍豪宅火爆背后还有整体市场的回暖。

孙红梅表示，作为楼市风向标之一，豪宅的动向对于观察楼市具有重要意义。此前两年，深圳楼市较为低迷，但豪宅价格相对坚挺。豪宅属于稀缺资产，在政策调整后进入门槛降低，竞争有可能增加，在一定程度上会促使意向客群争取尽早锁定目标房源，预计短期内新政效果仍将持续，带动住房成交量回升，尤其是改善性需求的释放。

3月份的深圳楼市，二手房市场回暖明显。根据深圳市房地产中介协会统计，3月份深圳全市二手房录得5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业“荣枯线”标准。

根据乐有家研究中心的监测数据，这是时隔3年深圳全市二手房月度网签量（即合同录得量）再次破5000套，上一次还是2021年2月的5272套。

深圳市房地产中介协会认为，3月份的市场在此前政策利好的推动下确实有所提振，但也与当前大部分业主主动让价，通过“以价换成交”的方式，促成了交易量的提升有关，对于当前深圳二手房交易市场，业内依然存在对市场恢复动能不足的担忧。

在孙红梅看来，楼市利好政策确能带动部分购房需求释放，不过未来持续性仍有待观察。

新京报记者 段文平

（出处：新京报，作者：段文平）